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中古マンションを購入しリノベーションした際の確定申告の書き方と実例

築22年の中古マンションを購入し、リフォームを行いました。確定申告書類、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除額の計算明細書)の記入例を公開します。

 

作成した書類は、

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除額の計算明細書)、

贈与税の非課税申告、

リフォーム減税(固定資産税の減税)

の為の書類と確定申告書になります。

 

 

 

 

申請した費用の内訳

・中古マンション購入費用;約4000万 

(2500万円をローンで支払い, 残り1500万円は親から贈与(うち700万円を非課税申告))

・リノベーション費用;約800万円(800万円をローンで支払い)

 

リノベーション費用の内訳や詳細はこちら↓

中古マンションをリノベーションした実例と費用の詳細 - ウーパールーパーの智慧

提出した書類

・確定申告書A(会社員の場合)

・住宅ローン減税の為の書類(住宅借入金等特別控除額の計算明細書)

・贈与税の非課税申告書

・固定資産税の減税申請書

 

各減税を申告できる条件と減税額

・住宅ローン減税

住宅ローン減税制度は、毎年末の住宅ローン残高の1%が10年間に渡り所得税から控除される制度です。

 

毎年末の住宅ローン残高の1%となっていますが、上限があり、中古マンションを購入した際(購入に消費税がかかっていない場合)には上限が20万円となっています。

(従って、金利1%未満で2000万円程度のローンを持っているとローンを抱えていないよりもお得になる制度です)

 

この制度を利用するには、中古マンションやローンに規定があります。

主な規定は、 

床面積が50㎡以上であること

・築25年以内のマンションであること

・借入金の返済期間が10年以上であること

・取得の日から6ヶ月以内に入居して、継続して住居している

・所得が3000万円以内であること

・長期譲渡所得の課税の特例などを近年利用していない

 

となっています。全文はこちらを確認してください↓ 

No.1214 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)|国税庁

 

また、リノベーション費用も住宅ローン減税の対象になります。

色々要件はありますが、上記の条件を満たす中古マンションに100万円以上の大規模な修繕や工事をしていたらほぼ対象になります。

 

要件の詳細はこちらを確認して下さい↓ 

No.1216 増改築等をした場合(住宅借入金等特別控除)|国税庁

 

 

従って、今回の借り入れ(中古マンションで2500万円+リノベーション費用で800万円のローン(残高))の場合だと、20万円+8万円が年度末に返還されることになります。

 

先ほども述べましたが、これはローンの金利よりも高いので、ローンで借り入れる必要がなくても借り入れた方がお得ということになります。

(*金利1%未満でローンを組んだ場合)

 

*制度や上限が年度により変わる事があるので、最新の情報は国税庁HPで確認してください。 (*リフォーム部分は別のリフォーム減税制度を使った方がお得な場合がありますので、確認してから申請してください。)

 

・住宅取得等資金の贈与税の非課税制度

普通、贈与を受けた場合、1年間に受けた贈与の総額が110万円を超えたら贈与税を払わなくてはいけません。

しかし、住宅購入資金に充てる場合、普通の中古マンションだと700万円まで非課税になります。

 

主な適用要件は、

・贈与を受け実際にその金銭を住宅の取得資金に充てていること

・直系尊属(父母・祖父母等)からの贈与であること

建物の登記簿面積が50㎡以上240㎡以下であること

・中古マンションの築年数が25年以内であること

・贈与の翌年3月15日までに住宅の引渡を受け、同日までに居住していること

・贈与を受ける者の贈与を受けた年の所得金額が2,000万円以下であること

・贈与の翌年の2月1日から3月15日までに贈与税の申告を行っていること

 

すべての要件はこちらを確認して下さい↓ 

No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税|国税庁

 

そして、贈与税の申告書を提出しなくてはいけません。

私が提出した時と様式が変わってしまったので例は載せられませんが、こちらを参照してください↓ 

平成29年分贈与税の申告書等の様式一覧|国税庁

 

・固定資産税の減税(リフォーム減税)

リフォームに関する減税制度は非常に複雑で、2年前と比べて制度が増えています。

リフォームの種類により受けられる減税が異なるのでこちらを確認して下さい。↓ 

住宅:省エネ改修に関する特例措置 - 国土交通省

 

私は固定資産税の減税の申告のみ行いました。

 

 

 

確定申告書類の実例

住宅ローン控除を受ける最初の年は、必要事項を記載した確定申告書に、次の書類を添付して、納税地(原則として住所地)の所轄税務署に提出する必要があります。

(1)(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書

(2) 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書

(3) 家屋の登記事項証明書

(4) 売買契約書の写し等で、家屋の取得年月日、取得対価の額、家屋の床面積が50平方メートル以上であること及び家屋の取得等が特定取得に該当する場合にはその該当する事実を明らかにする書類

(5) 給与所得者の場合は、給与所得の源泉徴収票

 

全文はこちらを確認して下さい↓ 

No.1214 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)|国税庁

 

(2)はローンを組んでいる銀行から送られてきます。

(3)は家屋の登記事項証明書を法務局の出張所で貰っておきます。

(4)は売買契約書の写しを用意しておきます。

(5)は会社でもらえます。

 

問題は(1)の書類です!私も間違えて提出し、後から訂正されました。

ここからダウンロードします。↓ 

確定申告書、青色申告決算書、収支内訳書等|国税庁

 

・「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」の書き方

中古マンションを購入しリノベーションを行った場合、この「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」を2通書く必要がありました!

 

中古マンション購入分とリノベーション分を無理やり1枚に書いたところ、提出はできたのですが(その場ではそう書くように言われた)、後から訂正のお知らせがきて修正版に印鑑を押してだすことになりました。

 

その修正版では、中古マンション購入分とリノベーション分が分割されていました。

 

修正後の書類に従って例を載せたいと思います。

(*リフォーム部分は別のリフォーム減税制度を使った方がお得な場合がありますので、確認してから申請してください。)

 

記入する部分を水色でハイライトしています

その他の何もハイライトされていない部分は空欄で提出しています。

 

まず、1通目は中古マンション購入分ですが、

購入価格4000万で700万以上の贈与を受けた場合、4000万から贈与の非課税額700万を引いた価格3300万を②「あなたの持ち分に係る取得対価の額等」に記入します。

 

銀行から送られてきた住宅ローンの年末残高(例では2500万円)を③Gに記入します。

中古マンションは(多くの場合)特定取得ではないので、⑨の上限は2000万円になります。

1通目1面

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そして、その1%である20万円が⑱の控除額になります。

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2面は水色の3か所だけ記入しました。

1通目2面

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2通目はリノベーション分の申請書になります↓

増改築費用(リノベーション費用)800万円、ローン残高800万円の場合

こちらは消費税がかかっているので、「4 特定取得に関わる事項」に丸をします。

2通目1面

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続き

こちらは「重複適用」に〇をします。

そしてマンション購入分の控除額と合わせた額を⑲に記入します。

また、「9控除証明書の要否」に〇をしておくと、翌年からは簡単な書類を会社に提出するだけで住宅ローン減税分の年末調整ができます。

→住宅ローン控除2年目以降はこちら

住宅ローン控除の手続き、2年目以降の場合 - ウーパールーパーの智慧

 

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2通目2面

こちらは4か所のみ記入しました。

下方の重複適用を受ける場合の⑲に住宅取得の控除分と合わせた額を記入します。

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・贈与を受けた場合

「(付表1)補助金等の交付を受ける場合又は住宅取得等資金の贈与の特例を受けた場合の取得対価の額等の計算明細書」 を添付します。

下方に、取得対価4000万、贈与の特例を受けた額700万、4000-700=3300万を記入しました。

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・確定申告書の書き方

そして最後に確定申告書に記入します。

書類はこちらから↓

確定申告書などの様式・手引き:平成30年分 確定申告特集

 

源泉徴収票をみながら、緑でハイライトした部分を埋めていきます。

ふるさと納税をしている方は左下の「寄付金控除」欄に記入して下さい。

 

そして㉔の部分に先ほど「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」で計算した控除額を記入します。(住宅借入金等特別控除額の計算明細書の⑲の額になります)

 

あとは水色の部分を計算して記入していけば完成です!

(その他、色々な控除に該当する方はその部分も埋めて下さい)

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お疲れさまでした!

私の様に間違えても税務署が訂正してくれるので、気楽に頑張って下さい!!